Incluir la vivienda en el IPC es un arma de doble filo: esto es lo que está pasando en la República Checa
Business Connection 
- La República Checa sufre una inflación subyacente que dobla a la de su vecina Alemania
- Incluir la vivienda en el IPC genera mayores vaivenes por su componente procíclico
- Antes del covid, Chequia logró mantener la inflación cerca del objetivo
Incluir o no la vivienda en el IPC, esa es la cuestión que llevan años debatiendo académicos y economistas en la Eurozona. El Banco Central Europeo debate esta cuestión casi en cada reunión. En muchas de las actas de cada cónclave aparece el comentario del algún miembro del Consejo de Gobierno (el órgano rector del instituto monetario) que hace referencia a esta cuestión, asegurando que la inflación sería mucho más alta si se tuviera en cuenta la evolución de los precios de la vivienda (supone un coste para muchas familias hipotecadas). Incluir este indicador a través de las rentas imputadas es un arma de doble filo: por un lado, puede ayudar a conocer de forma más precisa la evolución del coste de la vida para los hogares, pero a la vez puede amplificar (su evolución suele ser procíclica) las subidas y las bajadas de la inflación con el riesgo que ello conlleva para las expectativas.
Esta es siempre una cuestión controvertida (también debatida con intensidad en el Parlamento Europeo). Los Índices de Precios al Consumidor (IPC) tienen como objetivo medir el precio de los bienes y servicios que una determinada población, en una determinada geografía, adquiere con fines de consumo (no fines de inversión). El consumo de servicios de vivienda en forma de alquiler generalmente se incluye en los IPC (alquileres reales), pero en el caso de la vivienda en propiedad (que representa una alta proporción de la población de la Unión Europea, entre el 75 y el 95%), a menudo se excluye (aunque el BCE está valorando su inclusión). Esto suele suceder por razones tanto conceptuales como técnicas.
¿Por qué existe tanta polémica? Para incluir la vivienda en propiedad en el IPC hay que hacer un cálculo de los ‘alquileres imputados’. Este cálculo intenta determinar cuánto estaría pagando esa persona propietaria por disfrutar el techo que le ofrece su vivienda, ya sea a través de un alquiler ficticio (método de equivalencia de alquiler) o por el coste de adquisición de la vivienda (enfoque de adquisición neta que pondera el precio de la vivienda, intereses de la hipoteca…). Este último es el método que usa la República Checa. De modo que los ‘alquileres imputados’ se pueden medir de dos formas, lo que hace aún más complejo y polémico su uso.
Además, en términos técnicos, se puede argumentar que la vivienda tiene un mayor componente de inversión que de consumo (que son los bienes que pondera el IPC) que otros bienes duraderos, como vehículos o electrodomésticos. Asimismo, históricamente la vivienda ha sido resistente a la depreciación (especialmente el componente de suelo) y, por lo tanto, puede tratarse en parte como una reserva de valor, explican los economistas de JP Morgan. Además, es metodológicamente difícil de medir en muchos lugares, especialmente de manera oportuna y con frecuencia mensual.
Sin embargo, la República Checa incluye la vivienda en su IPC y esto permite analizar qué está pasando con los precios en el país de Centro Europa y realizar una comparación. Los economistas de JP Morgan han realizado un estudio de las implicaciones que tiene este modo de medir la inflación, que difiere de la mayoría con el método usado por la mayoría de miembros de la Unión Europea.
«La medición de la inflación del instituto de estadística checo destaca por la inclusión de los precios de la vivienda en la cesta del IPC. Dada la naturaleza procíclica del mercado de la vivienda, esto puede introducir una importante divergencia entre la inflación medida en la República Checa y la de otros países de su entorno: aumenta más rápidamente cuando sube, pero también cae más rápido cuando baja», advierten los expertos de JP Morgan.
Además, los técnicos del instituto de estadística checa decidieron darle un peso notable a la vivienda, los denominados ‘alquileres imputados’ suponen un 10% del IPC general y alrededor del 20% de la inflación subyacente. «Creemos que las rentas imputadas intensificaron la aceleración del IPC checo en las primeras etapas de este estallido inflacionario, ahora pueden facilitar un proceso desinflacionario más rápido que en sus vecinos, haciendo que la vida del Banco Nacional Checo (CNB por sus siglas en inglés) es mucho más fácil a partir de ahora».
Casi la misma inflación que los bálticos
Sin embargo, en este preciso momento, la inclusión de la vivienda ha llevado a la inflación subyacente checa a situarse en el mismo nivel que los países bálticos, muy dañados por la guerra con Rusia y la dependencia energética. El IPC subyacente en la República Checa es del 15%, el doble que su vecina Alemania y casi el triple que España.
Antes de 2021, el crecimiento del precio de la vivienda impulsó el IPC, permitiendo que la inflación se mantuviese en el objetivo del banco central cuando la Eurozona luchaba por esquivar la deflación. Sin embargo, tras la relajación de la política monetaria con el covid los precios de la vivienda comenzaron a subir con intensidad en toda Europa, «lo que hizo que los alquileres subieran más de lo habitual al igual que los costes de construcción». Todo esto ha disparado el IPC subyacente en la República Checa.
¿Qué pasará ahora? Todo hace indicar que «los dos datos clave del IPC de alquileres, los precios de la vivienda y los precios de los materiales de construcción se encuentran en un punto de inflexión. Después del fuerte aumento de los tipos de interés, la demanda de hipotecas está en su nivel más bajo en una década, lo que ya se ha traducido en un pico en los precios de la vivienda», advierte el informe del banco americano.
«Como ocurre con los precios de las materias primas, después de tocar techo de forma rápida puede colapsar igual o más rápido. De acuerdo que los costes de construcción suelen ser más resistentes, como la mano de obra y algunos insumos de servicios, pero en general, la dirección del viaje es clara. Es difícil saber qué pasará con el precio de las casas y los materiales de construcción, pero los riesgos parecen sesgados a la baja… siendo conservadores, suponemos que los precios de la vivienda se congelan. Si hacemos eso, el IPC de ‘los alquileres imputados’ está destinado a colapsar, desde cerca del 20% del año anual en el pico de mediados de 2022, a cero a finales de 2023″, advierten los analistas de JP Morgan.
«Esto nos lleva de vuelta al debate inicial de esta nota: la inclusión de los precios/costes de la vivienda en la cesta del IPC aumenta la prociclicidad del índice. A principios de 2021, el IPC subyacente checo se aceleró antes y más rápido que otros en Europa, ahora está destinado a caer más rápido, ayudado por los alquileres y la vivienda», sostienen los expertos de JP Morgan.
Mientras que en los años de baja inflación la inclusión de la vivienda favoreció al IPC checo y mantuvo anclada las expectativas. Pero la fuerte subida de precio de los inmuebles ha puesto en riesgo estas expectativas (las expectativas de inflación importan para la inflación real futura) durante los últimos meses, puesto que el IPC general y el subyacente se han situado en dos dígitos durante varios meses, incrementando la volatilidad de este índice.
No obstante, si las expectativas no se desanclan y la economía comienza a sufrir la ralentización global (algo casi inevitable en un país tan dependiente de las exportaciones y el turismo), «esperamos que el proceso desinflacionario sea más rápido, lo que junto a una economía de bajo rendimiento, abre una ventana para que el CNB comience un ciclo cauteloso de recortes de tipos a partir del tercer trimestre de 2023», sostienen los economistas de JP Morgan.
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